A Tisza Párt győzelme és az ingatlanpiac - Mit hoz a fordulat?

A Tisza Párt megnyerte a választást, és ezzel Magyarország első ízben él át kormányváltást több mint másfél évtized után. Az ingatlanpiac – mint az egyik legérzékenyebb gazdasági barométer – erre nem árakkal, hanem viselkedéssel reagál először. Kevesebb aláírás, erősebb alku, hosszabb döntési idők. Aztán jön az csak az újraárazás.

Ebben a cikkben azt járom körül, mi vár az eladókra, a vevőkre és a piac egészére az elkövetkező hónapokban.

Az első reakció: nem az ár, hanem a bizalom mozdul

Az ingatlanpiac nem tőzsde. Egy kormányváltás nem jelent automatikusan árkorrekciót, de szinte biztosan rövid kivárási fázist hoz. Ez már a tavaszi kampányidőszakban is látható volt: sokan halasztottak, mondván, „megvárom a választásokat". Most, hogy az eredmény megvan, ez a feszültség feloldódik – de nem egyszerre és nem mindenki irányában. Két párhuzamos erő lép be:

Az egyik tábor megkönnyebbül, és a korábban halasztott döntést most meghozza. A másik tábor kivár, hogy lássa, mi lesz a támogatásokkal, az adókkal, a szabályozással.

A nettó hatás: az elkövetkező 3–6 hónapban kevesebb tranzakciószám, erősebb alkupozíció a vevők oldalán, és érzékelhető szegmentálódás a piac különböző rétegei között. Aki most, profi előkészítéssel és reális árazással lép, még a bizonytalanság szürkezónájában is talál vevőt. Aki kivár és nem fektet az előkészítésbe, hosszabb értékesítési időre és nagyobb engedményekre számítson.

Az OSP: a piac legnagyobb kérdőjele

Az Otthon Start Program az elmúlt év ingatlanpiaci motorja volt. A 3 százalékos, állami hátterű, fix kamatozású hitel tömegeket emelt be a vevői oldalra – olyanokat is, akik piaci körülmények között nem juthattak volna hitelhez. Ez felhajtotta az árakat az alsó-közép szegmensben, és elindított egy láncolatot, amelynek végén a használt lakások ára sok helyen szinte utolérte az új építésűekét.

A Tisza Párt az OSP-t kampányban is kritizálta: hosszú távon költségvetési terhet, rövidebb távon piactorzítást látott benne. A szakmai közmegegyezés is hasonló: a program rövid távon élénkítő, hosszabb távon árfelhajtó és fenntarthatatlan hatású.

A lehetséges forgatókönyvek:

1. Az OSP szűkítése, szigorítása. Jövedelemkorlátok, kisebb hitelkeret, szűkebb célcsoport. Ez az alsó-közép szegmensben csökkenti a fizetőképes vevők számát, lassabb drágulást vagy enyhe árkorrekciót hozhat ott, ahol a kereslet erre épült.

2. Fokozatos kivezetés. A program fut tovább, de már nem bővül, és egy meghatározott időpont után megszűnik. Ez adna az eladóknak és fejlesztőknek felkészülési időt, de a várakozások azonnal beárazódnak: a vevők tudják, hogy a kedvezmény szűkül, így egyrészt sokan sietnek, másrészt az áralku is erősebbé válik.

3. Célzott átalakítás. Az OSP megmarad, de csak fiataloknak, vidéknek, energiahatékony ingatlanoknak szól. Budapest és az agglomeráció ebből kevesebbet profitál, a kereslet a fővárosi piacon gyengülhet.

Mindhárom forgatókönyv közös nevező: az OSP-re épített vevői bázis szűkül. Ez a vidéki, agglomerációs, belépő szintű kategóriát érinti a legjobban.

Az új építésű fejlesztők dilemmája

Az elmúlt fél év egyik meghatározó trendje volt, hogy az új lakóingatlan-fejlesztők tudatosan az OSP keretei köré szervezték értékesítési logikájukat. A lakások méretét, vételárát és a finanszírozási csomagot úgy alakították, hogy a vevő OSP-vel is be tudjon lépni. A marketing pedig erre az „elérhető luxusra" épült.

Ez a stratégia most megkérdőjeleződik. Ha az OSP szűkül, a fejlesztők kénytelenek újraárazni, vagy a célcsoportjuk egy részét elveszítik. Azok a projektek, amelyek kizárólag a támogatási logikára épültek, nehezebb értékesítési időszak elé néznek.

Ebből a helyzetből a használt lakáspiacnak közvetlen előnye fakadhat. Visszaáll a korábban elhalványult különbség: a használt, azonnal beköltözhető, bejárható, kipróbálható ingatlan versus az egy-két-három év múlva átadásra kerülő, ma csak látványterveken létező projekt. Ez a különbség a vevők fejében sokszor nem tudatosodott, mert az OSP mindkettőt elérhetővé tette. Ha a program szűkül, a „ma beköltözhetek" érv ismét komoly árindoklássá válik a használt lakások esetén.

Befektetők, adózás, bérbeadás

A Tisza gazdaságpolitikájának konkrét részletei még formálódnak, de néhány terület már ma is a figyelem középpontjában van:

Rövidtávú bérbeadás, Airbnb: Budapest már korábban is szorítani akart ezen, egy új városvezetéssel és kormányzattal összhangban dolgozó szabályozás ezt felgyorsíthatja. A turistaövezetekbe, belvárosi és budai kerületekbe eső kis lakásoknál ez a befektetési logikát ronthatja, és megnövelheti a kínálatot a hagyományos bérleti piacon.

Ma a lakáskiadás adózása Magyarországon viszonylag egyszerű: a bérbeadónak 15% SZJA-t kell fizetnie a bevétele után, és a legtöbb magánszemélyként kiadónak nincs számlaadási kötelezettsége, nem kell adószám sem. Ez a kényelmes belépési küszöb sok kisebb befektetőt tartja benn a piacon – nem feltétlenül a kiemelkedő hozam miatt, hanem mert az adminisztráció nem terhes.

A Tisza Párt eddig nem jelentett be konkrét változást a bérbeadás adózásában. Ami biztos: az adóprogram középpontjában az alacsony jövedelműek terheinek csökkentése és a magasabb jövedelmek nagyobb hozzájárulása áll – de ez a bérleti bevételekre vonatkozóan egyelőre nem öltött konkrét formát.

Ingatlanszerzési illeték: Jelenlegi szint 4 százalék. Bármilyen változás – felfelé vagy lefelé – azonnal beépül a vevők kalkulációjába.

Prémium piac: A vagyonosabb vevők és befektetők nem OSP-re és nem célzott támogatásokra alapoznak. Ők egyetlen dolgot keresnek: kiszámíthatóságot és szabályozási stabilitást. Számukra nem a politikai oldal a kérdés, hanem a gazdasági környezet megbízhatósága. Ha a Tisza-kormány az elkövetkező időszakban egy transzparens, kiszámítható irányt képvisel – például azzal a garanciával, hogy adóév közben nem változtatnak hirtelen adótörvényeken (elkerülve pl.: a KATA-hoz hasonló sokkszerű beavatkozásokat) –, az rendkívül erős, pozitív jelzés a piacnak. Egy ilyen stabil gazdasági környezetben a budai prémium szegmens, a panorámás telkek és az exkluzív villák iránti kereslet nemhogy csökkenne, hanem kifejezetten felértékelődik, hiszen a stabil tőke mindig a kiszámítható piacokra áramlik.

Összefoglalva az időtávlatokat

0–6 hónap: Taktikai ablak és tisztuló piac

Az első félév a stratégiai felkészültségé. Az általános kivárás átmenetileg lassíthatja a tranzakciókat, de ez nem jelent áresést – sőt, a zaj csökken. Az erős, magas minőségű és vizuálisan profin felkészített ingatlanok ilyenkor még jobban kiemelkednek a kínálatból, és komoly, fizetőképes érdeklődőket vonzanak. Az alku csak ott erősödik, ahol a tulajdonos nem fektetett energiát a pozicionálásba – a prémium piacon ez az időszak inkább szűri a versenytársakat.

6–18 hónap: Újraárazás és a valódi értékek felértékelődése

A piac rátalál az új egyensúlyra. Az OSP esetleges változásai és a fejlesztői fókuszok átrendeződése azt fogja eredményezni, hogy a „mesterséges" kereslet helyét átveszi az organikus. A jól árazott, kiemelkedő adottságú budai és agglomerációs ingatlanok stabilizálják, majd növelik értéküket, hiszen a szigorodó feltételek miatt az új építésű kínálat szűkül. Ez kifejezett versenyelőnyt ad a már meglévő, kulcsrakész prémium otthonoknak, amelyek azonnal költözhetők.

18 hónap felett: Egészséges növekedés és kiszámíthatóság

Ha az új kormányzati és adózási környezet beváltja a stabilitáshoz fűzött reményeket, a piac maga mögött hagyja a mesterséges torzításokat. Ebben a fázisban már nem a támogatások, hanem a valódi minőség, a zöld környezet és a lokáció határozza meg az árakat. Egy ilyen organikus piac a legbiztonságosabb közeg a komoly eladóknak és a hosszú távú befektetőknek egyaránt – kevesebb a spekuláció, és a minőségi ingatlanok egyenletes, megbízható reálnövekedést produkálnak.

Mikor érdemes lépni – eladói szemszögből?

Erős, jó lokációjú, piackész budai vagy agglomerációs ingatlan: A mostani időszak, a bizonytalanság első hullámának elején, még viszonylag kedvező ablak. Aki most lép profi előkészítéssel – tiszta jogi helyzet, kiemelkedő minőségű fotó, drón, 360°-os bejárás, reális árazás –, az még egy olyan piacon találkozik vevőkkel, akik fizetőképesek, de egyelőre kevesen vannak a versenytársak között.

OSP-árazású, belső agglomerációs használt lakás: Ez a kategória a legsérülékenyebb. Az árak az elmúlt években az OSP-vevők miatt emelkedtek, ha ezek a vevők kiesnek, az alku azonnal nő. Aki ebben a szegmensben el akar adni, az nem halogathatja a felkészítést.

Prémium villa, panorámás ház, exkluzív budai lokáció: Középtávon pozitív kilátásokkal rendelkezik, ha a kormányzat stabilitást és kiszámíthatóságot hoz. Ez a szegmens a legkevésbé érzékeny az OSP-változásokra, és a leginkább profitálhat egy jogállami fordulat befektetői bizalmat erősítő hatásából.

A 2026-os választás nem lezárta a magyar ingatlanpiac egyik fejezetét – hanem megnyitotta a következőt. Hogy ez a fejezet kinek hoz lehetőséget és kinek hoz veszteséget, nagyrészt azon múlik, hogy az eladó a következő 3–6 hónapban mit tesz: kivár, felkészül, vagy stratégiailag lép.

Ha szeretné tudni, hogy az Ön ingatlana ebben a megváltozott piaci és politikai környezetben melyik kategóriába esik, és mikor és hogyan érdemes piacra lépni, keressen meg – a budai és agglomerációs piacot napi szinten követem, és ezeket a forgatókönyveket konkrét számokkal és helyzetképpel tudom megmutatni.

Kattintson ide, hogy megismerje, hogyan dolgozom!